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在农业区建造房屋的最小面积为40英亩，以阻止将农业经营转变为低密度住宅地段

Who can implement this: 县市官员、社区、政府组织和农业生产者

业余农场的扩张引起了人们的特别关注(这些土地被划为农业用地，但主要是住宅用地, 指的是那些不具有农业生产力的地区)是主要农业地区住宅开发的扩散. 只需20个5英亩的住宅用地，就可以消除100英亩的农业作业. 这种极低密度的住宅开发在农业地区的蔓延会迅速消耗大量的生产性农田，并增加城市增长的压力. Moreover, 许多购买这些五英亩土地的人实际上可能更喜欢有市政服务的小土地, 但目前的分区规定，地块面积最小不得超过5英亩，这限制了他们的选择.

将40英亩作为在农业用地上建造住宅的最低地块面积(除非满足特定要求)将促进生产性农业经营，并使将农业用地细分为没有农业产出或效益的非生产性业余农场变得更加困难. 这也将保护全国的农业生产者.

规模较大的农业经营通常更有效，也更容易保护和保存. 一旦小型农田周围的土地开始开发, 城市和郊区的发展更容易扩展, threatening to consume productive farmlands. 目前属于业余农场的土地可以更好地用作更大、更高产的农场的一部分. However, small farms are crucial to the agricultural industry, 特别是对于想要在大规模种植前获得经验的初级农民来说. The county needs to carefully evaluate the impacts of its agriculture zoning practices in order to better balance the needs of small-scale farmers with the needs of large-scale operations; for instance, 农业用地应该被允许细分为更小的农场，但防止变成低密度的住宅小区.

Implementation:

  • 市议会和犹他郡委员会应该颁布法令，确保在农业用地上建造的房屋的最低地块面积为40英亩 to encourage and protect agricultural production. 在较小地块上建造的房屋应满足特定的要求，以阻止低密度开发和非生产性业余农场的创建.
  • 市议会和犹他郡委员会应该探索激励小型业余农场合并为大型农场的方法 或以其他方式确保它们用于农业生产.
  • 州和县组织应鼓励农民申请将自己的土地指定为农业保护区 保护他们的农场，允许小规模农业经营继续下去.
  • 城市和社区应该开发新的和扩大现有的系统和项目，帮助小农场的初级农民在经验丰富后转移到更大的农场.
  • 非营利组织应该教育非农业土地所有者，让他们了解购买五英亩农业土地的相关问题, 特别是当他们不使用土地进行任何耕种或放牧时.
  • 市和县的规划者应该修改分区法规，以帮助确保较小的农场地块主要用于农业. 这一步对于那些可能不需要或无法最初购买40英亩农田的利基农民和初学者来说尤其重要.

Examples:

俄勒冈州的1000个朋友发起了一项名为“农业新面貌”的倡议，重点是识别和寻找俄勒冈州共同面临的农业挑战的解决方案. Many of those issues are also applicable to Utah County.[1] 该倡议探讨了包括土地规模、分区和农场管理在内的问题.[2] The process brought together farmers, 谁开始在解决美国农业面临的一些复杂问题上取得进展. 

鼓励开发商聚集增长，促进密集开发, 当农场被开发时，留下更大的农田完好无损

Who can implement this: 县市官员、农业生产者和开发商

城市化和保护农业用地并不一定是相互排斥的. In fact, 明智的发展和增长可以等同于保护犹他县居民喜爱的开放空间和农业用地. 集群发展是指小规模发展集中在指定土地的一小部分. 集群发展通过地役权保护连片农田或休憩用地, covenant, or deed restriction.

而一块土地的总密度保持不变, 整体土地面积减少，以便预留土地作保育用途. Instead of developing 40 one-acre lots on 40 acres of land, for example, 开发商可以保留20英亩土地作为农业用地，在剩下的20英亩土地上开发40个半英亩的地块. 允许灵活的批量大小和调整最小批量大小要求使得这种类型的集群成为可能. Noncontiguous clustering is another strategy, 将两块或两块以上土地的发展集中在一块土地上, preserving the remaining parcels as farmland or open space.

希望出售部分土地的农场主可以将集群发展作为一种变现土地价值的方式，同时还能保留大部分可用的农田. 如果在大块土地上正确地发展成簇生长, farming operations can continue despite added development.

Implementation:

  • 个别市议会和犹他郡委员会应该鼓励(甚至要求)集群发展 when accepting subdivision plats. If necessary, 城市还应该提供密度奖励，鼓励开发商采用集群模式.[1]
  • 城市立法者和规划者应该在他们的城市探索集群发展的好处. 通过合并和分区保护开放空间和鼓励紧凑发展，可以使城市在保留税收收入和城市增长的其他社会和经济效益的同时，保护其自然资源.
  • 开发商应该建立紧凑的社区，尽可能保护农业用地和开放空间. The benefits of clustering growth are self-evident for developers; houses near large amounts of open space are almost always worth more than houses that are not.[2]

Examples:

十大彩票平台的法明顿市有一个特定的集群发展条例. The ordinance focuses on conserving land, preserving contiguous tracts of land, reducing erosion, 保护现有斜坡和自然地区的植被.[3]

为了减少开放空间和农业用地的损失, 新泽西州在2013年通过了一项法律，赋予市政当局促进集群发展的权力. 法律允许市政当局为促进非连续集群的土地所有者和开发商提供福利. This law, as well as others, 有助于降低基础设施的建设成本，并鼓励更有效地使用纳税人的钱.[4]

发展紧凑的基础设施，鼓励在已有服务的地方而不是偏远地区进行土地开发

Who can implement this: State, county, and city officials; advocacy organizations; and developers

创建和维护新的基础设施(道路、水管、管道、电线等).)对于城市和开发商来说，在建造新的住房开发项目时，成本会很高, 特别是当这些开发项目远离现有道路时, sewage, and power systems.[1] 为了连接现有的基础设施和新的开发项目，必须建造走廊，这不可避免地会导致沿着整个走廊进行额外的开发, often consuming open space and agricultural lands. 在城市地区维护和扩建现有基础设施的成本往往低于为外部地区的昂贵扩建提供资金. As a result, 对于开发商来说，建筑开发项目的成本将降低，并可能使十大彩票平台的住房库存大幅降低.[2]

在欠发达地区扩大基础设施可以鼓励进一步发展, especially given the pressures of population growth. 这种额外的开发往往会分割邻近的农田，并通过围围运河增加农业基础设施的成本和复杂性, making maintaining easements more difficult, among other negative impacts. 如果社区希望农业用地继续用于农业, 立法者和规划者必须谨慎管理城市基础设施的扩张——包括道路, water pipes, sewer lines, and power lines—into these areas, 在满足市场需求的同时，仍允许有足够的扩张. 在不鼓励住宅或商业发展的情况下提供充足的农业用水的一种策略是建立二次用水的基础设施. 二次水可以满足农业灌溉的需要，但不能饮用, 这意味着开发商需要建造更昂贵的基础设施，才能将土地改造成住宅区.

Implementation:

  • 开发商和城市应制定和采用基础设施计划，其政策和标准应兼顾城乡需求. These plans may include measures, for example, 这限制了新基础设施的数量，或使开发远离用于农业灌溉的运河.
  • 开发商和城市应保护现有的农业基础设施资产，并在规划基础设施时考虑农业影响. 供水和机械设施的基础设施对农业经营至关重要，应在不受住宅和商业发展影响的情况下提供.
  • 个别市议会和犹他郡委员会应制定法规和条例，鼓励在现有基础设施附近进行开发 rather than in places that disrupt farming operations. 当需要发展城市时，应该先发展城市内和城市附近的地区. 为了最大限度地减少农场和城市发展混合的跨越式发展, 基础设施计划应该明确，并平衡扩大供水等服务的需求, sewer, and roads with protecting landowners’ rights. 基础设施投资也应适当安排，以帮助土地所有者了解服务何时可能扩展到他们的土地，以及在某些地区建设城市设施可能需要时间.
  • 立法者和规划者应该将土地使用决定与地方和区域的长期计划联系起来 to better coordinate all infrastructural improvements. 更好地协调各级利益相关者和立法者的愿景和目标，将有助于确保基础设施得到有效开发，并减少不必要的成本和建设.

Examples:

Placer County, California, 使用等效居住单元(edu)来模拟不同的基础设施建设计划，展示城市未来的多个不同场景. 他们的模型显示，与其他开发项目相比，紧凑基础设施的下水道服务成本要低得多, helping them decide to develop more compactly.[3] 犹他县也可以采用类似的模式，即远离现有基础设施的开发地区将比邻近地区支付更高的下水道服务价格.

鼓励在现有市区发展空置或未充分利用的土地

Who can implement this: 城市官员、社区、政府组织和开发商

犹他县市区的许多地块空置或未充分利用. 先发展这些地块，再在市区边缘发展新项目, 越来越少的农业用地将受到不断侵占的商业和商业发展的威胁. 重新开发城市中心和已经有人居住的地区，对于维持十大彩票平台人在社区中逐渐欣赏的生活质量至关重要. 市区重建可保护农业用地，减少市区的枯萎病, creating more appealing communities and street life. 重建也是让城市更适合步行和交通的重要一步.

Implementation:

奥勒姆和普罗沃(以及犹他县的任何其他城市地区)的再开发机构可以提供税收优惠和贷款计划，以促进空置地块的再利用. 地方政府可以为未充分利用地块的再开发提供其他激励措施.

  • 市议会应考虑在尚未设立再开发机构的地方设立再开发机构. 应该鼓励和扩大再开发机构，以促进犹他县城市地区地块的再开发.
  • 重建机构应识别和标记未充分利用的地块，以便进行重建. 这些包裹可以通过公共服务或计算机生成的地理空间技术手动标记.
  • 政府机构和私人发展商应携手合作，根据社区的需要开发土地. 这将有助于减少城市化地区边缘地区所需的发展量, 如果把城市化和发展置于社区愿望之上，农业用地和其他绿地可能会受到威胁.

Examples:

十大彩票平台一些最大的城市都有专门的重建机构，专门致力于减少衰败，并鼓励在市政城内进行填充开发. 盐湖城再开发机构和普罗沃再开发机构是该州最大的两个再开发组织，致力于提供经济激励措施，以鼓励填充开发和管理项目, grants, and partnerships from city, state, 联邦资源(如住房和城市发展部).[1] [2]

《展望十大彩票平台促进高质量增长的城市规划工具》中有一章是关于土地再利用和填充物开发的. See Chapter 4: Reuse and Infill within that document.[3]

 

更新城市规划和分区实践以鼓励农业发展, 改变法规以促进农业和更好地管理水资源

Who can implement this: State, county, and city officials; and communities

城市可以通过更新城市规划和分区做法来帮助保护当地农业，以解决和鼓励农业和水管理问题. 因为农业是犹他县经济和遗产的主要组成部分, 具体解决农业和水问题可能会增加保护措施，并在城市规划中更加强调农业. 城市可以为农业经营提供重要帮助, especially if, in their city plans, they make an effort to include farmers’ interests, preservation strategies, and other resources. 长期的区域和城市规划可以促进确定应为后代保护的主要农田.

Implementation

城市规划和分区实践的改变由规划人员自行决定, planning commission, and city governments. In each city, 这些组织应决定在其范围内支持农业，使这一战略成为需要每个城市实施的更多方面的战略.

  • 犹他县及其各个城市应考虑在总体规划中解决农业问题. If cities are encouraged to think about agriculture, preservation plans are less likely fall by the wayside.
  • City councils and planners 是否应该通过总体规划和土地利用规划来鼓励农业发展. 市议会和规划者应该注意到保护农业的普遍愿望，并开始专注于更好地了解水资源管理.[1] 在制定或修改规划时，规划者应考虑以下几点:[2]
  1. Development trends, plans, 或每个社区的需求可能会影响社区的农业发展和保护(包括人口增长), economic growth, housing stock, business development, environmental preservation, and more)
  2. Agricultural uses of land, 包括每个社区农民所特有的主要农业特产
  3. Key agricultural resources, infrastructure, and facilities
  4. 农业生产、加工、供应和分配的预期变化
  5. Goals for agricultural development in the community
  6. 增加非农业地区住房密度的方法
  7. 涉及耕地保护的重点土地问题和具体解决方案
  • 市议会和规划者应该更新他们的市政区划实践鼓励更紧凑的发展，并增加对农业用地的支持. 这些做法可以保护全县的水和土地，并可以减少新的住宅开发所消耗的耕地数量.

Examples

Santaquin, Utah, 通过仔细规划和考虑农业在该地区的重要性，已成为农业保护的区域领导者. 该市专门为农业创建了分区指定，以允许商业不存在的特定保护, residential, or industrial zoning classifications.[3] [4] Private landowners, for example, 如果他们使用的是私人供水系统，就不需要连接到城市的供水系统, 这项豁免超越了传统的分区和开发实践，降低了基础设施建设的成本. 桑塔昆还与当地农民合作，通过官方的城市营销和年度农业庆祝活动，推广农业旅游和其他商业农业企业.

Many Midwestern states have robust plans for farmland and agricultural preservation; aspects of these plans can be adopted by Utah County and its cities. Wisconsin, for example, 制定了全州范围内的指导方针，让各县制定自己的农田保护计划, 允许县通过加快关键的保护过程来保护农田.[5] Iowa County, Wisconsin, 制定农田保护计划，实施全州指南中的策略, creating concrete, real world examples of some of the guide’s concepts.[6]

Accommodate More Growth on Less Land

Who can implement this: County and city officials, and developers

保护农业的最好办法之一是集约化发展, 这减少了未开发土地(通常是农业或开放空间)的消耗和用于住宅的灌溉用水, commercial, and office construction. Market trends indicate that there is a growing demand for compact development across the Wasatch Front; more dense development is currently in demand because it is more affordable and increases travel convenience.[1] 它还降低了居民区基础设施和服务的成本，同时为农场和牧场保留了空间. 低密度的住宅用地并不会收回成本，只需要1美元.11 in services for every dollar paid in taxes.

研究和调查显示，犹他县的房屋面积已从20世纪60年代的峰值下降. [2] 城市可以通过划分更小的地块用于新的住宅开发来延续这一趋势. As a result, 农场将能够继续在大片土地上经营，同时仍然允许县容纳人口和社区的增长.

To foster more compact growth patterns, 应鼓励在现有和现有市区内发展. 通过这样做，该县能够将大部分开发从关键的农业开放土地转移出去.

Implementation:

  • 城市应该避免在没有仔细考虑农业生产潜在损失的情况下吞并土地.
  • 城市规划者应该评估分区做法，并建立激励机制，以支持更密集的发展形式 and redevelopment in urban areas.
  • 市议会和犹他郡委员会应该制定法令，鼓励更紧凑的发展. 激励紧凑型开发将更好地激励开发商创造更密集的社区，并将使社区更适合居民.
  • 开发商应该顺应市场趋势，开发紧凑、适宜步行的社区 in urban areas, preserving open space and farmland. 越是密集的开发，开发消耗的土地就越少.

Examples:

远景十大彩票平台的质量增长战略通过教育社区成员来帮助减少正在开发的土地数量, developers, and lawmakers about the benefits of compact development. In the 1990s, 到2020年，瓦萨奇前线的发展趋势将消耗695平方英里的土地.[3] Instead, 紧凑的增长受到鼓励，到2020年，发展可能会消耗大约494平方英里, saving 200 square miles of undeveloped land, including agricultural lands and open spaces.

十大彩票平台的Daybreak是该州最大的总体规划社区.[4] The development site for the city is on about 4,000 acres, and the community focuses on building compact, walkable development next to parks and open spaces. Daybreak是开发商和立法者之间经过仔细考虑的规划和协调的结果，是一个消耗更少土地的社区的例子，它提供了比传统开发更适合步行和宜居的好处. 该社区的受欢迎程度使南约旦成为全国发展最快的城市之一.[5]

确保城市增长在适当的地方进行，并在住宅和农业用地之间建立缓冲区

Who can implement this: State, county, and city officials

犹他县重要的农业用地正受到不断扩张的城市增长的威胁. To help preserve agricultural land and greenspace, 地方立法者应该鼓励那些更适合发展的地方发展.

十大彩票平台已经通过禁止在非法人地区进行大规模开发来限制城市地区的扩张. 瓦萨奇前线的湖泊和山脉也是盐湖城和普罗沃-奥勒姆大都会地区发展的自然边界. However, 人口增长和随之而来的发展需求给犹他县的自然资源和农业用地带来了压力. 对这些土地的额外保护可能是必要的，以减轻与人口增长相关的影响.

农业缓冲为典型的耕作方式提供了额外的空间，即使开发发生在农场经营附近. 开放空间缓冲区旨在保护农场免受居民的骚扰投诉，并保护公众的健康和安全免受噪音的影响, dust, odor, pesticide use, 以及农业和牧场的正常活动.

When adopted through the land use review process, 缓冲区是法律规定的住所之间的分隔, schools, 以及其他可能与附近农业做法不兼容的土地使用.[1] Agricultural buffers can help farms and residences coexist. 有法律规定的缓冲来隔离农场，可以减少投诉，让农场更自由地运营，而不必担心日常业务对邻居的影响.

Implementation:

  • Individual cities must decide 他们希望大部分城市发展发生在哪里，在什么基础上 发展密度最能满足社区的需要. 农业缓冲区可能会在总体土地使用计划中实施，或通过十大彩票平台不同司法管辖区的分区法实施.
  • 市议会和规划者应审查和修订兼并法 以及影响未来城市发展可能发生的地方的其他法规，以确保它们符合社区需求和未来增长的预期结果.
  • 犹他郡委员会应该鼓励城市在他们的居住区/商业区和农业区之间建立缓冲区 协助劝阻日后的发展及防止滋扰投诉.

Examples:

Cache Valley南部走廊发展计划旨在指导连接Wellsville Cache Valley城市的走廊上私人和公共土地的发展, Nibley, and Logan.[2] 该发展计划包括开放空间缓冲区，以保护农业用地和保持该地区的乡村感觉. 该计划的缓冲符合社区的愿望，并将有助于指导该地区不可避免的发展，以保护Cache Valley强大的农业遗产.

建立税基共享计划，鼓励保护农业土地

Who can implement this: State, county, and city lawmakers

销售税是城市最大的收入来源之一. 销售税的很大一部分钱直接流向了被征税产品销售的城市. As a result, 城市之间经常互相竞争以吸引零售商(百货公司), furniture stores, auto dealerships, etc.). 城市有时会过度规划商业区域，以期产生相应的零售发展需求, as expressed in the saying, “If you zone it, they will come.”

另一方面，农业被认为是一个城市最低的税收来源之一. 因为城市经常被误导，认为商业开发比保持农业用地更有利可图, 他们可能会受到诱惑，尽可能多地发展业务, often at the expense of farmland. 但城市也应该明白，农场需要的服务很少，因此降低了基础设施成本, 而商业和住宅开发的维护成本更高. 农业对收入的贡献也大于对支出的需求.

新罕布什尔大学(University of New Hampshire)对社区服务成本的研究得出的结论是，住宅开发项目对收入的贡献低于它们在政府支出中的需求. Farmland requires $0.每1美元的税收对应37美元的公共服务，而住宅用地则需要1美元.11 in services for every dollar paid in taxes.[1] 城市需要了解农业用地的价值与其较低的公共服务成本之间的关系; though agricultural lands do not generate major tax revenue, 它们的维护和提供其他服务的成本较低，而这些服务往往被纯经济分析所忽视.

确保农业用地免受以税收为基础的开发影响的一种方法是，从地方税收结构转向税基共享计划. 这种税收结构的改变将允许城市根据人口而不是城市商业开发的数量来分担区域商业税收. As a result, 城市将能够更好地保护本地食品供应，并减轻在农业用地上建设零售或住宅项目的压力.

税基共享计划将有助于城市之间的合作，并以有利于整个地区的方式行事, 而不是只关注自己社区的利益. 城市不太可能过度分配商业开发，也不太可能不必要地破坏农田，因为它们相信自己会从该地区的税收中分得一部分羹, regardless of what businesses they have. 改变税收结构也将使市场更有效地运行, 确保该地区的零售数量与实际需求更紧密地匹配.

Implementation:

  • 州和市的立法者应该在全州范围内共同努力改变税收政策 因此，基于共享的系统在他们的管辖范围内是合法可行的.
  • 城市应该合作，愿意分享他们的商业税收收入. 零售业规模庞大的城市必须愿意与零售业规模较小的城市分享税收, 其他城市可能需要帮助支付与另一个城市零售相关的区域基础设施成本.
    • 税基共享可以作为犹他县的一种选择, 尽管这将是对现状的重大改变，可能需要对县和整个州进行独特的调整.
    • “区域”的构成首先需要仔细定义, 然后，各地区将需要紧密合作，以分配资源和税收收入.

Examples:

双子城地区(明尼阿波利斯-圣保罗)有一个创新的税基共享计划, known as the Fiscal Disparities Program. 7个县的大区域和社区共享的商业-工业税收数量使该计划独一无二.[2]

With the support of the Metropolitan Council, 明尼苏达州立法机构在1971年创建了都市区域计划. 委员会决定，税基共享支持他们的目标:

  • Promoting orderly and efficient growth.
  • Improving equity.
  • Strengthening economic competitiveness.
  •  鼓励保护环境和增加宜居性的土地使用.

税基共享可以将工商业增长带来的财政收益分散到整个地区, regardless of where properties exist in the metro area. 它还减少了拥有大量工商业企业的社区与拥有少量工商业企业的社区在财产税财富上的差异. 这些财富差异反映了商业-工业发展倾向于集中在区域基础设施和服务业附近, such as highways, wastewater treatment, and transit.

从1975年开始，明尼苏达州立法机构创建了一个税基共享计划，以:

  • Share resources produced by the growth of the metro area.
  • 减少税基竞争，促进有序发展.
  • 在现有的地方政府和地方决策体系内开展工作.
  • 激励所有人为整个七县都市区的发展而工作.
  • 帮助处于不同发展和重建阶段的社区.
  • Encourage environmental protection.

How tax-base sharing works

Since 1971, 地方税收管辖区贡献了40%的商业增长, industrial, 并将公用事业财产税纳入区域共享税基池. 地方财产税管理人员将共享池中的资金分配给社区，依据的是社区人口，以及人均所有房产的市场价值与都市区人均市场价值的比较. 人均房产税价值低于平均水平的社区在整个地区的税基中所占的份额略大.

 

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