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使用和资助保护农田的地役权

Who can implement this: State, county, and city officials; communities; governmental organizations; advocacy organizations; and agricultural producers

为子孙后代保护土地, 州和地方政策制定者应该共同努力，为保护地役权提供资金. 保护地役权是一种具有法律约束力的协议，它限制土地的使用和/或阻止一块财产的开发. 它限制了与该财产相关的某些权利——通常是所有者的细分或开发权利. 然后，私人组织或公共机构强制执行土地所有者不行使受限制权利的承诺. 土地所有者基本上永远丧失了这些有限的权利, but in certain cases, 保护地役权可以建立在有限的时间内, 尽管这些短期地役权往往会不断更新.[1]

地役权有选择地只针对和限制保护特定保护价值所必需的权利，并根据土地所有者和社区的具体需求进行单独调整. 因为土地仍然是私有的剩余的权利完好无损, 地役权财产通过与创造就业机会的关联继续提供经济利益, economic activity, and property taxes.

保护地役权的运作类似于开发权利转让项目, 除了开发权不需要由政府机构评估，也不需要设立输送区和接收区. 土地所有者要么自愿捐赠，要么出售地役权, 这使得他们可以在保留许多私有产权的同时，用部分房产价值换取可观的一次性收入或税收优惠. 土地所有人和地役权购买者, typically an agency, 协商被限制开发权的公平市场价值, 然后这些权利被出售并通过保存地役权的记录被记录下来.

根据联邦税法，捐赠保护地役权被视为慈善捐赠, 那些捐款的人有资格获得联邦所得税减免. In 2015, the U.S. 国会颁布了一项加强联邦税收激励的保护地役权捐赠, which, 取决于地役权的价值, 永久增加土地所有者的税收减免.[2]

保护地役权可以保护农民免受将土地出售给开发商的压力，并允许他们继续经营农业或退休后获得可观的收入, 将他们的农业经营传给那些将继续在土地上耕种的人. 由于保护地役权导致的财产价值下降，使得土地被出售给农民, rather than a developer, more feasible.

保护地役权只应该建立在未来许多年可能成为可行农场的土地上. Otherwise, 地役权只能限制发展，不能保证粮食的持续生产.

因为用于保护地役权的资金有限, 以最不可替代的土地为目标也很重要, such as orchards, for preservation.

Implementation:

尽管一些私人和公共组织已经参与管理十大彩票平台的保护地役权, 犹他县可能想要特许自己的农业土地信托基金，由当地农民和其他人组成董事会. 这样的信托将保留地方对地役权的控制. 该信托基金可以寻求并持有资金, 购买农田开发权, 就各种农业问题向县官员提供建议, 并与县里所有的保护区进行协调.

  • 现有的政府和非营利组织应该共同努力，通过促进十大彩票平台县的保护地役权，专门将农业视为一种宝贵的资源.
  • 十大彩票平台立法机构应该探索新的和现有的选择，并实施购买保护地役权的长期机制 最适合长期农业生产的关键农田.

建立保护地役权的最大挑战是资金. 以下是为保护地役权提供大量可靠资金的几种选择.

保育地役权的资助方案:

  • 回滚税-当绿地指定的农场土地从农业用途中移除, 将必要的“回滚”税投资到县农田基金中，如上述建议的县农业土地信托基金管理的基金. “回滚税”指的是被指定为绿地时缴纳的较低的税金和没有被指定为绿地时缴纳的税金之间的差额.
  • 财产税比例-将该县财产税份额的一部分用于农田基金. 这种资金选择可以限制在税收收入充足或增加的年份，以尽量减少对其他县责任的影响.
  • 联邦配套拨款——2014年的农业法案提供了数十亿美元的联邦资金，用于与其他用于保护农田的保护资金相匹配, ranchlands, grasslands, wetlands, 遍布全国的森林. 这项联邦法案和许多其他资助机构需要匹配的资金，通常是1:1的比例. 因此，县域应该建立如上所述的农业土地信托等机制来吸引, hold, 并管理所需资金，以匹配联邦和其他可用资金.
  • 债券-允许县选民投票的债券问题为农田保护. 如果在政治上更有吸引力，关键的野生动物和/或娱乐场所可以包括在债券中. 公共土地信托可以就宣传和组织如何通过这种债券的最佳方式提供建议.
  • 税收抵免——十大彩票平台立法机构可以通过一项法案，授予那些为保护地役权做出贡献的人州税收抵免.
  • 房地产转让税:购买保护地役权, 全国许多县的税收都是按房地产销售额的百分比征收的. 在十大彩票平台，房地产交易的价格是不公开的. However, 销售是十大彩票平台, 根据出售前的县域评估，可以对房地产转让收取少量费用. 这项税收本质上是要求那些从破坏农业土地中受益的人支付一笔费用，以帮助在其他地方保护土地.
  • 销售税——该州立法机构试图通过一项法案，允许对购买农业用地和开放空间的保护地役权征收1%的八分之一的地方销售税.
  • 特区税收:若将农业保育区设立为“特区”,他们将被授权对获得免税地位的公共基金征税或支出.

LeRay McAllister关键土地保护基金提供赠款，以支持关键农业土地的保护, wildlife habitats, 以及其他对全州不同社区至关重要的土地. 该基金高度依赖于从州立法机构获得资金，并不是一种可靠的资源.[3]

县议员和利益相关者都有兴趣开发一个更狭窄的, 更集中的农田基金将从立法机构获得更稳定的资金. 县和州议员必须共同努力，解决房地产价格上涨带来的挑战，以及农民将土地出售给开发商的压力.

Examples:

十大彩票平台有许多保护地役权项目，规模不同，适用于不同地区. 其中一些项目和组织包括:熊河土地保护协会, the Ogden Valley Land Trust, Summit土地保护地役权计划, 自然保护地役权计划, 以及十大彩票平台开放土地地役权项目.[4]

马萨诸塞州有一个专门为农业而设计的保护地役权计划:“农业保护限制(APR)计划是一个自愿计划，为面临未来使用和废弃农场决定的农田所有者提供了一种非开发的替代方案. 该计划向农民支付其农田“公平市场价值”与“公平市场农业价值”之间的差额，以换取永久的契据限制, 这就排除了任何对其农业生存能力有负面影响的使用.”[5]

宾夕法尼亚州采取了一种非常规的方法，即征收香烟税, 谁为该州45%的保护地役权提供资金. 其余费用由县和州政府资助.[6]

确定农业用地的具体用途，并优先考虑哪些土地应被保护或进行长期保护工作

Who can implement this: 县市官员、政府组织和宣传组织

Utah County and its cities, 与十大彩票平台农业和食品部合作, 是否应该通过分析比较耕地属性来确定农地价值. This process, 结合社区反馈, 是否能帮助官员们确定县里最有前途的农田，并决定哪些土地应该被保留. 为了对犹他郡的农业用地进行有意义的评估, 需要收集数据，以便更好地了解不同类型的作物在哪里生长最好，以及在未充分利用的土地上哪里有扩大农场的潜力. 在空间上识别这些关键土地是帮助决策者做出保护决策的重要一步.

如果土地被确定具有相对较高的农业价值, 可以采取措施优先保护其农业用途，而不是其他用途，如单户住宅.

Implementation:

确定农业用地保护的优先次序包括以下步骤:

  • 让社区参与全县范围内的测绘工作，以帮助确定哪些农业用地有资格根据以下因素进行保护:目前正在种植作物的地方, soil quality, water availability, slope, soil drainage, soil permeability, ecology, 微气候和其他环境因素.
  • 收集和研究农田土壤样品的盐分等因素, fertility, and more. The U.S. 农业部保持着全州土壤质量的最新记录, rated on a 5-point scale.[1] 美国农业部的这一分级可以用来确定犹他县哪些土壤应该得到最好的保护, 尽管额外的测试可以帮助证实他们的发现.
  • 分析现场水资源的可用性，包括水资源的数量和质量.
  • 采访当地农民以确定种植历史, cultural value, 农田等重要因素.

地方政府应利用土地评估和场址评估(LESA)系统来帮助确定其社区中主要农业用地的位置. 创建一个有效的LESA系统可能是一个漫长的过程, 但它们对于理解哪些农业用地应该优先保护和有针对性地保护至关重要.[2]

Examples:

萨克拉门托地区政府委员会在加州大学的帮助下分析了他们所在的地区, Davis, 并为未来的农业创造了不同的场景. 这些场景为委员会提供了数据，帮助他们了解哪种类型的增长可以最好地保护关键的农业土地.[3]

大多数试图优先保护农田的地方都建立了与资助保护活动相结合的系统. In 2000, 密歇根州通过了《十大娱乐彩票平台》, 创立了密歇根农业保护基金. 该基金向地方政府提供国家配套资金，用于购买符合条件的农田的开发权.[4] 该基金要求地方政府使用评分系统对申请保护的土地进行优先级排名.

在犹他县建立农业保护区，以支持各种规模的农场经营

Who can implement this: State, county, and city lawmakers; communities; governmental organizations; and agricultural producers

农业保护区(APAs)旨在保护农业和牧场经营. 在APA范围内的土地上的农业经营被赋予“最高优先使用地位”,这意味着从监管的角度来看，它们的价值高于住宅和商业用途.[1] apa的建立期限为20年，并且可以修改, renewed, 或者在期限结束时终止.

apa有助于保护农民免受妨害诉讼, 州和地方机构对农场结构和做法的不合理限制, 分区指定的变化, 道路穿过他们的农场. 它们还可以通知相邻的土地买家，他们购买的土地毗邻受保护的农场.[2] apa有助于防止小型农场被卖给开发商, 这使得更多的小农场可以提供给初级农民，并有助于减轻小农场的一些固有风险. 这些保护区使农民能够更加安心地经营他们的生意，不那么担心外部力量破坏他们的生计.

目前建立农业保护区的要求如下:

  • 每个APA必须至少有20英亩的连续土地. APA的提案必须由该地区大部分土地的所有者签署，并包括以下信息:
    • 潜在APA的界限
    • 对该地区农业生产的限制
    • 该范围内土地的登记拥有人的姓名
    • 该区域内每个地块的亩数.
  • 如果提议得到县委员会的批准，土地可以在任何时候从APA中增加或删除.

 

Implementation:[3]

  • 政府和非营利组织应该教育当地土地所有者关于apa的好处和局限性 帮助社区开始建立apa的过程.
  • 犹他县评估办公室应该在网上提供一个易于访问的APA应用程序 增加程序的透明度. 乌因塔县的APA申请目前可在网上获得，并将流程分为易于理解和遵循的步骤.[4]
  • 市议会和犹他郡委员会应该通过一项法令，允许自动建立apa 满足农业生产最低种植面积要求.
  • 十大彩票平台立法机构应该将APA的最低占地面积降低到5英亩 这样更多的土地才有资格得到保护.
  • 农业生产者应共同努力建立apa in their communities. 尽管州法律允许在全州范围内创建apa, 各社区负责监督在其管辖范围内设立apa. 城市应该建立委员会来确定可能的apa，并与土地所有者合作简化申请过程.

Examples:

十大彩票平台法律允许在全州范围内创建apa, 每个县调整和修改程序，以满足他们的具体需求，并改善实施.[5] 十大彩票平台县法典专门处理APA，并建立了APA咨询委员会，以协助在全县创建APA.[6]

今天犹他县在犹他湖的每一边都有超过70个apa. 这些apa是保护全县城乡农田的宝贵工具.

 

制定开发权转让(TDR)计划

Who can implement this: 县市官员、农业生产者和开发商

县和市政策制定者应努力制定有效的发展权转让(TDR)计划. TDR规划将使土地所有者能够通过将开发转移到更合适的地点来保护农田.

热带培训和培训规划是基于市场的工具，鼓励和促进地方自愿转移发展, such as farmland, 哪些地方的发展不受欢迎，哪些地方的发展受到鼓励.[1] 转让发展权有助于保护至关重要的土地, 但要使TDR计划有效运作，政府必须明确定义促进转移的过程.

In a TDR program, 获得发展权的土地所有者(接收地区)补偿捐赠财产的所有者(发送地区). 然后，捐赠开发权的房产将永久受到契据限制. 让一处房产有资格成为接收地点, 它必须适合额外的开发, 服务和基础设施已经到位或计划就绪.[2]

在犹他县实施TDR计划将为那些希望从其土地的一些发展潜力中获利的农民提供额外的选择，而不必将其财产进行细分或完全出售. 这将使他们能够继续耕种，并保持土地的农业用途.

为了实施TDR计划, however, 城市或县将需要应对以下挑战:[3]

  • 决定是否将TDR计划限制在单个城市或是否将跨司法管辖区. 必要时可以建立跨司法管辖区协议.
  • 由于发展压力而导致的接收区域不足. 设备不良的接收点可能导致热带病预防规划失败, 因此，司法管辖区必须在整个转移过程中指定适当的接收区域.
  • 确保有足够的基础设施. 接收地区必须有足够的基础设施(例如.g. 道路、公用事业和雨水设施)，以支持增加的密度和人口增长.
  • 使用分区和开发标准以确保项目的可行性. 热带病培训和培训规划是一种以市场为基础的机制，在发展需求高的情况下最能取得成功. 尽管司法管辖区无法控制市场, 不同城市和农村地区的分区和发展标准有助于确定可行的发展形式，以及开发商是否愿意将发展转移到其他地区.
  • 需要积极的支持和领导. 大多数成功的热带病研究和培训规划都有强有力的领导，注重公众宣传和教育, program advocacy, and transaction support.

Implementation:

在一个城市或地区内建立热带病诊断规划通常包括以下基本步骤: [4]

  1. 将TDR作为一种自愿选择，并在县或市分区条例内提供行政规定.
  2. Identifying the sending area. 发送区具有重要的保护价值，通常是一个确定的地理区域, 但它也可以基于特定的位置标准.
  3. 确定在发送区域内分配给每个土地所有者的tdr数量. 这个数字通常是通过一个简单的数学公式来确定的.g.在美国，每5英亩就有一个TDR. 大多数市政当局都规定了土地所有者转让发展权的最低土地面积. 县或市必须确定TDR分配公式是否“净掉”受限制的土地- i.e.、不易建造及可能减低发展价值的楼宇.
  4. 建立开发权分割程序. 通常这一程序是作为分区条例规定的一部分编写的，并要求使用可转让发展权契约文件. 该条例可以包括一份由县或市政当局的律师批准形成的契约文件样本. 程序还必须要求在批准接收地区通过TDR获得开发权的建议之前，已执行的契约必须在县记录员处进行记录.
  5. 建立永久保护被剥夺发展权的土地的程序. 通常这一程序要求使用限制性契约, or preferably, 由第三方持有的保护地役权.
  6. 识别接收区域. 一个接收区域的计划是适应增长，最好已经有公共设施(如水和下水道)或有计划. 接收区域可以是居民区, commercial, industrial, institutional, or any combination thereof. Preferably, 在全面的计划更新过程中，市政当局或地区应该事先确定发送和接收区域.
  7. 为接收区域的开发创建计划提交要求. 受发展研究计划收据规管的发展，可在分区条例范围内作有条件用途, 或参与传统社区发展叠加区，可以购买一定程度的tdr.

Examples:

Mapleton, Utah, 使用TDR计划来保护关键的环境区域, 尤其是位于城市东部的山麓地区. 梅普尔顿TDR项目促进了农业用地的保护, rural open space, scenic vistas, sensitive lands, natural hazard areas, 以及公共服务难以提供和/或昂贵的地方, 如山坡和山腰.

发送区域在梅普尔顿总体规划中指定. 建议发展项目的最大密度不得超过该地点的总图则指定的最大密度. 决定是否批准在接收地进行开发, 市议会必须考虑拟议的发展与周边发展的兼容性，以及与总体规划的一致性和发展规范的符合性. 市议会还可以决定地块大小和其他发展标准，包括密度.[5]

鼓励更有效的农业用水系统和实践

Who can implement this: State, county, and city lawmakers; communities; governmental organizations; advocacy organizations; agricultural producers; 和水利地区

约旦河流域的所有水都相连. 横跨盆地的水用于各种住宅, agricultural, 以及流域内不同地点的其他用途. Different cities, communities, 个人应该共同努力，更有效地利用这些水，并在整个流域范围内节约用水.

However, 许多这些效率和保护措施首先需要由县政府进行探索和激励, its cities, and regional water agencies. 因为改变用水行为目前对个人没有好处, 许多人没有动力去努力提高用水效率. 尽管一些保护措施可能会减少分流的水量, 它们还可能增加整个盆地的总体耗竭. 出于这个原因，保护最好从整个流域的角度来看待.

十大彩票平台各城市在管理水和水权方面也面临挑战. 这些城市往往最终会囤积水，而他们不知道如何最好地利用这些水. 协助城市管理水权将有助于保护水资源, 鼓励更广泛地了解盆地中的水, 在分配不同用途的水时，避免人为的短缺. Many conservation measures, 例如维护或内衬沟渠或运河, 也能从国家或其他实体的更多援助中受益吗.

区域水务机构可以填补这些知识和管理方面的空白，并使各地区能够集中资源. 它们还使水问题在更地方的范围内得到讨论和解决, 避免全州范围内的政治斗争，因为在十大彩票平台讨论水的时候，政治斗争是非常常见的.[1]

Implementation:

  • Lawmakers, government organizations, 非营利组织应该支持节约用水的项目 如:滴灌系统, lining canals, soil management, 开发高效灌溉设备.
  • 州、县和市的官员应该在更大范围内鼓励节约用水.
    • 组织和政策制定者应该帮助生产者和社区对水系统和水管理有更广泛的了解，以激励县居民更有效地使用水.
    • State, county, 城市立法者应该为节约用水和/或实施更好的节水措施的生产者和社区成员提供税收优惠和税收抵免等财政激励措施.
  • The Utah legislature, the Utah County Commission, 各个市议会应该鼓励和支持现有的在区域范围内管理和保护水资源的组织 在犹他县和整个州. 地区水务机构或水利地区等组织可以成为寻求更有效利用和保护水资源的地区的有力工具.
    • 基于社区和当地立法者的支持, 州议员需要对水管理结构进行改革.
    • 根据居民的需要和目标实施改变, 在整个流域范围内建立单独的区域, county, or community scale. 

Examples:

加州水资源部将重点放在综合区域水资源管理(IRWM)上，作为区域水资源管理者和管理团体在当地和区域投资于水利基础设施和解决当地水资源问题的一种方式.[2] 加州有48个IRWM区域, 覆盖了该州87%的地理面积和99%的人口. 每个地区都有自己的挑战和可用的资源来解决水问题. 加州的IRWM在2014年干旱期间发挥了重要作用, 允许全州不同的地理区域保护水资源，并应对地区和全州范围内的独特挑战.

 

使用替代的水转移选项来停止购买和干燥的做法

Who can implement this: State and city officials, governmental organizations, agricultural producers, 和水利地区

由于住宅和市政发展给立法者带来了保障用水权的压力, 城市有时会购买农业用水权和土地, 将它们从农业用途转移出去. 因为来自发展的压力, 生产者被激励出售他们的水权, 他们经常不得不将土地从农业生产中撤出.[1] 其他调水方案将使城市在分配水资源的同时仍能保护农业用地. 他们还将为农民提供更多的选择，当他们的水权因为侵占发展而变得更有价值时，他们该怎么做.

其他输水方案:

Fallowing agreements: In a fallowing agreement, 农民和水资源管理者表示，城市将向农民支付一定比例的土地闲置，而不是将土地上原本用于城市的水转让(或租赁).[2] 休耕协议给了农民和牧场主一种暂时的方式, rather than permanently, 利用他们的水权来赚钱.

其他转帐方式(自动柜员机): ATMs 农业生产者之间是否存在结构性协议, water managers, 当地立法者允许将水转移到新的用途，同时最大限度地减少对当地经济的影响，并为农业生产者提供资金.[3] 这些方法通常概述了如何在调水后优化剩余土地的农业和非农业效益. 自动柜员机通常还包括缓解措施，以帮助最大限度地减少对当地社区和环境的影响.

发展权转让(TDR)计划:TDR计划可用于劝阻城市不必要地吞并开放空间. 由于不必要的兼并，一些农业用地可能会变得不正常或不合规, 特别是当吞并只是为了确保新开发的水权时. 犹他县的城市只有在对社区所有成员都有利时才应该吞并土地

Implementation:

  • 市议会和规划者应与农民和牧场主密切合作，使用调水方案，以保持农业土地的生产. 市议会应该寻求其他的水转让方案，而不是在没有探索所有方案的情况下将水权从农业用途转移到城市用途.
  • 市议会和规划者应该这样做 确定哪些农业土地在过去通过购买和干燥的做法被取消了生产 探索将水权归还农民，使他们能够再次使用土地进行农业生产. 所有的转让都必须在买方和卖方自愿协议下进行.

Examples:

科罗拉多州在2014年立法会议后签署了一项专门用于打击购买即干行为的法案.[4] 该法案允许地方政府批准任何将水权从农业用途转移到家庭用途的开发. 即使在开发一些农业用地的同时，也要保护水资源, 该法案还限制了取代农田的住宅用地上用于浇草的水量.

 

控制大量用水的入侵物种

Who can implement this: Federal, state, county, and city officials; governmental organizations; and advocacy organizations

因为一些入侵物种需要大量的水, 将它们从十大彩票平台的河流和湖泊中移除，可以大大改善城市和农村的可用水量.

Phragmites, for example, 是十大彩票平台沿岸最常见的入侵物种之一吗. 由于它们传播速度之快和用水量之大，它们形成了有害的单一栽培. 犹他县认为芦苇是一种“有毒杂草”,“能适应不利条件和自然灾害, 能够战胜并最终消灭原生植被和至关重要的湿地.[1] 芦苇也是蚊子和, when dried out, 成为犹他湖沿岸自然环境和人工开发的主要火灾隐患. 也许最重要的是，这些植物消耗大量的水. In fact, 除去大盐湖沿线的芦苇，将会给大盐湖增加相同数量的水，而贝尔河管道的建设将会减少同样数量的水.

柽柳(也被称为盐杉)是十大彩票平台海岸线上常见的另一种主要入侵物种. 虽然没有芦苇常见, 红柳植物具有分泌盐的特性，可以向水和土壤中添加盐，使其无法生长本地植物, 从而降低了十大彩票平台海岸线栖息地的质量，同时也消耗了不成比例的大量水.

Implementation:

红柳可以用红柳甲虫来宰杀, 尽管甲虫一旦被引入就很难控制. 红柳也会在高阴影条件下死亡，而一些本地植物不会, 十大彩票平台人可以利用这种现象来帮助消灭这种植物. In Utah, 控撒除草剂是防治芦苇和柽柳最常用的方法之一.

  • 犹他县的立法者和组织应该加大努力清除入侵物种 并应该努力更好地理解迁移对环境的影响.
  • 犹他县的立法者应该探索通过资助团体扩大扑杀工作, bills, 以及致力于控制入侵物种的部门 在犹他湖和犹他县其他重要水源附近.

Examples:

犹他郡杂草控制委员会负责执行该县的杂草法律, including invasive species.[2] 委员会成员包括立法者和农民(任期四年)，以便在讨论中保持观点的平衡. 该委员会每年召开四次会议，讨论杂草控制法律以及不同杂草对该县水道和农业构成的挑战.

犹他湖委员会在2014年发起了一项清除芦苇的重大行动. 它的目标是在三年内清除犹他湖不同海岸线上95%以上的芦苇.[3] 该委员会目前正在进行这项工作，并在每个生长季节扩大清除行动.

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