使用和资助保护农田的地役权

谁能实现这个: State, county, and city officials; communities; governmental organizations; advocacy organizations; and agricultural producers

为子孙后代保护土地, 州和地方政策制定者应该共同努力，为保护地役权提供资金. 保护地役权是一种具有法律约束力的协议，它限制土地的使用和/或阻止一块财产的开发. 它限制了与该财产相关的某些权利——通常是所有者的细分或开发权利. 然后，私人组织或公共机构强制执行土地所有者不行使受限制权利的承诺. 土地所有者基本上永远丧失了这些有限的权利, but in certain cases, 保护地役权可以建立在有限的时间内, 尽管这些短期地役权往往会不断更新.[1]

地役权有选择地只针对和限制保护特定保护价值所必需的权利，并根据土地所有者和社区的具体需求进行单独调整. 因为土地仍然是私有的剩余的权利完好无损, 地役权财产通过与创造就业机会的关联继续提供经济利益, economic activity, and property taxes.

保护地役权的运作类似于开发权利转让项目, 除了开发权不需要由政府机构评估，也不需要设立输送区和接收区. 土地所有者要么自愿捐赠，要么出售地役权, 这使得他们可以在保留许多私有产权的同时，用部分房产价值换取可观的一次性收入或税收优惠. 土地所有人和地役权购买者, typically an agency, 协商被限制开发权的公平市场价值, 然后这些权利被出售并通过保存地役权的记录被记录下来.

根据联邦税法，捐赠保护地役权被视为慈善捐赠, 那些捐款的人有资格获得联邦所得税减免. In 2015, the U.S. 国会颁布了一项加强联邦税收激励的保护地役权捐赠, which, 取决于地役权的价值, 永久增加土地所有者的税收减免.[2]

保护地役权可以保护农民免受将土地出售给开发商的压力，并允许他们继续经营农业或退休后获得可观的收入, 将他们的农业经营传给那些将继续在土地上耕种的人. 由于保护地役权导致的财产价值下降，使得土地被出售给农民, 而不是开发者, more feasible.

保护地役权只应该建立在未来许多年可能成为可行农场的土地上. Otherwise, 地役权只能限制发展，不能保证粮食的持续生产.

因为用于保护地役权的资金有限, 以最不可替代的土地为目标也很重要, such as orchards, for preservation.

Implementation:

尽管一些私人和公共组织已经参与管理十大彩票平台的保护地役权, 犹他县可能想要特许自己的农业土地信托基金，由当地农民和其他人组成董事会. 这样的信托将保留地方对地役权的控制. 该信托基金可以寻求并持有资金, 购买农田开发权, 就各种农业问题向县官员提供建议, 并与县里所有的保护区进行协调.

  • 现有的政府和非营利组织应该共同努力，通过促进十大彩票平台县的保护地役权，专门将农业视为一种宝贵的资源.
  • 十大彩票平台立法机构应该探索新的和现有的选择，并实施购买保护地役权的长期机制 最适合长期农业生产的关键农田.

建立保护地役权的最大挑战是资金. 以下是为保护地役权提供大量可靠资金的几种选择.

保育地役权的资助方案:

  • 回滚税-当绿地指定的农场土地从农业用途中移除, 将必要的“回滚”税投资到县农田基金中，如上述建议的县农业土地信托基金管理的基金. “回滚税”指的是被指定为绿地时缴纳的较低的税金和没有被指定为绿地时缴纳的税金之间的差额.
  • 财产税比例-将该县财产税份额的一部分用于农田基金. 这种资金选择可以限制在税收收入充足或增加的年份，以尽量减少对其他县责任的影响.
  • 联邦配套拨款——2014年的农业法案提供了数十亿美元的联邦资金，用于与其他用于保护农田的保护资金相匹配, ranchlands, grasslands, wetlands, 遍布全国的森林. 这项联邦法案和许多其他资助机构需要匹配的资金，通常是1:1的比例. 因此，县域应该建立如上所述的农业土地信托等机制来吸引, hold, 并管理所需资金，以匹配联邦和其他可用资金.
  • 债券-允许县选民投票的债券问题为农田保护. 如果在政治上更有吸引力，关键的野生动物和/或娱乐场所可以包括在债券中. 公共土地信托可以就宣传和组织如何通过这种债券的最佳方式提供建议.
  • 税收抵免——十大彩票平台立法机构可以通过一项法案，授予那些为保护地役权做出贡献的人州税收抵免.
  • 房地产转让税:购买保护地役权, 全国许多县的税收都是按房地产销售额的百分比征收的. 在十大彩票平台，房地产交易的价格是不公开的. However, 销售是十大彩票平台, 根据出售前的县域评估，可以对房地产转让收取少量费用. 这项税收本质上是要求那些从破坏农业土地中受益的人支付一笔费用，以帮助在其他地方保护土地.
  • 销售税——该州立法机构试图通过一项法案，允许对购买农业用地和开放空间的保护地役权征收1%的八分之一的地方销售税.
  • 特区税收:若将农业保育区设立为“特区”,他们将被授权对获得免税地位的公共基金征税或支出.

LeRay McAllister关键土地保护基金提供赠款，以支持关键农业土地的保护, wildlife habitats, 以及其他对全州不同社区至关重要的土地. 该基金高度依赖于从州立法机构获得资金，并不是一种可靠的资源.[3]

县议员和利益相关者都有兴趣开发一个更狭窄的, 更集中的农田基金将从立法机构获得更稳定的资金. 县和州议员必须共同努力，解决房地产价格上涨带来的挑战，以及农民将土地出售给开发商的压力.

Examples:

十大彩票平台有许多保护地役权项目，规模不同，适用于不同地区. 其中一些项目和组织包括:熊河土地保护协会, 奥格登谷土地信托公司, Summit土地保护地役权计划, 自然保护地役权计划, 以及十大彩票平台开放土地地役权项目.[4]

马萨诸塞州有一个专门为农业而设计的保护地役权计划:“农业保护限制(APR)计划是一个自愿计划，为面临未来使用和废弃农场决定的农田所有者提供了一种非开发的替代方案. 该计划向农民支付其农田“公平市场价值”与“公平市场农业价值”之间的差额，以换取永久的契据限制, 这就排除了任何对其农业生存能力有负面影响的使用.”[5]

宾夕法尼亚州采取了一种非常规的方法，即征收香烟税, 谁为该州45%的保护地役权提供资金. 其余费用由县和州政府资助.[6]

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